Модератор: Сущеня Сергей Игоревич, старший юрист ООО «Ревера Лигал»

Спикер: Коковкина Татьяна Валерьевна, научный сотрудник ОАО «НИИ Стройэкономика», разработчик нормативных документов, аудитор

Совершенствование порядка определения цены

1. Комментарий к Указу Президента Республики Беларусь от 10.04.2023 № 92 «Об изменении указов Президента Республики Беларусь», которым внесены изменения в Указ Президента Республики Беларусь от 11.08.2011 № 361 «О совершенствовании порядка определения стоимости строительства объектов и внесении изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь»:

• определение сметной стоимости строительства;
• изменение вида прогнозных индексов стоимости СМР;
• запрет строительства по сметной документации, разработанной на основании ресурсносметных норм в базисном уровне цен 1991, 2001 и 2006 гг.;
• пересчет сметной документации и повторная государственная экспертиза;
• неизменная цена предложения подрядчика.

2. Комментарий к постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2023 № 311 «Об изменении постановлений Совета Министров Республики Беларусь». Изменение постановления Совета Министров Республики Беларусь от 18.11.2011 № 1553 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 11 августа 2011 г. № 361». Новая редакция Положения о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов.

3. Определение сметной стоимости строительства. Постановление Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 19.04.2023 № 39.

4. Новый размер одного человеко-часа рабочих-строителей: комментарий к постановлению Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26.01.2023 № 3 «Об установлении размера одного человека-часа рабочих строителей 4 разряда в денежном выражении».

13:30‒14:30 Обед**

Модератор – Герасимович Алина Дмитриевна, юрист ООО «Эс Би Эйч Ло Оффисис»

Участники дискуссионной панели:

– Филипишин Александр Павлович, адвокат Минский областной специализированной консультации «Судебная защита. Бизнес и Хозяйство»
– Колбасов Роман Александрович, старший юрист ООО «Эс Би Эйч Ло Оффисис» с 15-летним стажем судейской работы в сфере экономического правосудия
– Киндер Марианна Александровна, юрист ООО «Эс Би Эйч Ло Оффисис»


14:30‒15:30 Дополнительные работы: квалификация, определение стоимости и документальное оформление

1. Что относится к дополнительным работам и как их оформить?
2. Формирование стоимости дополнительных работ.
3. Подлежит ли изменению (корректировке) неизменная цена при выявлении дополнительных работ?
4. Особенности оформления расчетных документов.

Кейс № 1: Проектная организация при согласовании дополнительных работ указывает: «Без увеличения сметной стоимости». Как при таком согласовании можно оплатить дополнительные работы?

Кейс № 2: Заказчик письменно выразил согласие со стоимостью работ и необходимостью выполнения дополнительных работ, но стороны не оформили и не подписали дополнительное соглашение. Подрядчик работы выполнил, но заказчик отказывается подписывать акты, мотивируя это отсутствием дополнительного соглашения. Можно ли взыскать оплату дополнительных работ?

Кейс № 3: По результатам конкурса между сторонами был заключен договор на разработку проекта объекта строительства. Стороны в договоре указали, что стоимость проектных работ формируется с применением коэффициента 0,3. Исходные данные и задание на проектирование предусматривали коэффициент 0,3.
Основные работы были выполнены, и возникла необходимость выполнить дополнительные работы. После выполнения всех работ проектная организация предъявила для подписания акты выполненных работ, из которых усматривалось, что к дополнительным работам проектировщики без согласования с заказчиком применили коэффициент, равный 1. Правомерны ли в данной ситуации действия проектной организации?

Кейс № 4: По договору строительного подряда установлена неизменная цена на комплекс строительно-монтажных работ. Вместе с тем в процессе их выполнения были выявлены несоответствия в части расчета объемов выполняемых работ. Как внести корректировки в договор?

Кейс № 5: Между сторонами заключен договор на оказание инженерных услуг в строительстве. По условиям договора оплата услуг инженерной организации зависит от стоимости объема выполненных подрядчиком работ (то есть все расчеты производятся по выполненным работам подрядчика, в договоре детально прописан механизм расчета — определенные проценты от выполненных работ). Заказчик уклоняется от подписания актов оказанных инженерных услуг, ссылаясь на судебный спор с подрядчиком по взысканию с последнего неустойки за просрочку выполнения работ. Как инженерной организации получить оплату по договору?

15:20‒15:30 Ответы на вопросы участников. Рекомендации спикеров.


15:30‒16:30 Работы ненадлежащего качества

1. Исправление работ ненадлежащего качества (гарантийный ремонт) на объектах строительства.
2. Документальное оформление, отражение в бухгалтерском и налоговом учете.
3. Действия заказчика и подрядчика в случае обнаружения недостатков до начала гарантийного периода.
4. Действия заказчика и подрядчика в случае обнаружения недостатков, если гарантийный срок истек.
5. Замена подрядчика: как доказать, кто выполнил некачественные работы?

Кейс № 1: Были выявлены некачественные работы на объекте, их исправление возможно только с доработкой проектной документации в части усиления несущих конструкций. Как оформить проведение таких мероприятий за счет генподрядчика?

Кейс № 2: Недостатки обнаружены до начала периода гарантийного срока. Акты сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ подписаны, но акт ввода в эксплуатацию не утвержден. Каковы действия заказчика и подрядчика в данной ситуации?

Кейс № 3: Заказчиком выявлены дефекты до фактического окончания выполнения всех работ по договору строительного подряда. Подрядчик самостоятельно не устранил дефекты в назначенный срок, их устраняли третьи лица. Что применимо в данной ситуации: зачет либо соразмерное уменьшение цены, установленной за работу?

Кейс № 4: Заказчик перечисляет подрядчику аванс. Подрядчик аванс не отрабатывает (работы не выполняются либо выполняются некачественно), денежные средства, перечисленные в качестве аванса, растрачены подрядчиком на собственные нужды. Как поступить заказчику в такой ситуации?

Кейс № 5: Подрядчик требует от заказчика оплатить некачественно выполненные работы, а заказчик отказывается, либо подрядчик требует от заказчика увеличить цену работ по договору, а заказчик отказывается, ссылаясь на твердую неизменную цену. Подрядчик начинает срывать приемку объекта в эксплуатацию:

• отказывается или уклоняется от участия в работе приемочной комиссии, в то время как он является обязательным ее членом;
• не предоставляет заказчику и (или) приемочной комиссии исполнительную документацию;
• не подписывает акт приемки объекта в эксплуатацию;
• не дает письменный отказ от подписания акта приемки объекта в эксплуатацию.

Правомерны ли действия сторон?

16:20‒16:30 Ответы на вопросы участников. Рекомендации спикеров

16:30‒17:30 Обеспечение исполнения обязательств

1. Резервирование денежных средств.
2. Банковская гарантия: правовое регулирование, основные условия и требования, проблемные вопросы в практике применения.
3. Страхование как инструмент защиты имущественных интересов в строительной сфере.
4. Гарантийное удержание: проблематика применения, целевое использование, преимущества, сроки возврата.

Кейс № 1: В период гарантийного срока подрядчик отказывается или уклоняется от устранения выявленных дефектов либо он уже ликвидировался или находится в процессе банкротства. Как следствие, расходы по устранению дефектов, выявленных в период гарантийного срока эксплуатации объекта, становятся убытками заказчика. Какие условия необходимо предусмотреть в договоре в связи с возможным возникновением риска неисполнения подрядчиком гарантийных обязательств?

Кейс № 2: Генеральный подрядчик должен за выполненные работы субподрядчику. Заключен трехсторонний договор строительного генподряда между заказчиком «А», генподрядчиком «Б» и исполнителем «В». Исполнитель «В» по договору строительного генподряда выполнил часть объема работ, подписал акты выполненных работ. Генподрядчик «Б» должен был оплатить работы, но не сделал этого, в связи с чем исполнитель «В» обратился с исковым заявлением в суд.

По итогу судебного спора получено судебное решение, которое не исполнено до сих пор. Помимо этого, не возвращено гарантийное удержание, которое по условиям договора генподрядчик «Б» обязуется вернуть только после выполнения всего объема работ. Работы с участием сторон договора не ведутся. Строительство объекта будет производиться другим генподрядчиком.

Заказчик «А», третья сторона договора, не дает объяснений, какие действия будут совершаться дальше. Исполнителем «В» направлены уведомления о расторжении договора — заказчику «А» и генподрядчику «Б». Также генподрядчику «Б» выставлено требование о возврате гарантийного удержания. Ответ не получен.

Правомерны ли действия сторон в сложившейся ситуации? Каковы перспективы расторжения указанного договора в судебном порядке и взыскания суммы гарантийного удержания с генподрядчика «Б»?

Кейс № 3: Необходимо ли обществу, осуществляющему строительство (реконструкцию, модернизацию, текущий ремонт) объекта розничной торговли, включать в договор строительного подряда существенное условие ‒ способ обеспечения исполнения обязательств подрядчика в период гарантийного срока, например, резервирование средств на специальном счете?

Кейс № 4: Между сторонами заключен договор субподряда, основные существенные условия которого сторонами согласованы. Вместе с тем в договоре стороны не достигли соглашения по условиям исполнения гарантийных обязательств. В частности, они подписали протокол разногласий, в котором взаимно предлагали различные редакции данного условия договора. Протокол урегулирования разногласий подписан сторонами не был. Кроме того, в договоре стороны не достигли соглашения по сроку оплаты работ.

К выполнению обязательств по предмету договора стороны приступили, работы были выполнены субподрядчиком, приняты без замечаний генподрядчиком и оплачены им в полном объеме с просрочками разной продолжительности. Какие-либо денежные средства в счет гарантийных обязательств не резервировались.
Можно ли признать такой договор заключенным и возможно ли взыскание по нему пени и процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку платежа генподрядчиком?

Кейс № 5: Между заказчиком и подрядчиком заключен договор строительного подряда, согласно условиям которого оплата за выполненные работы производится в каждом расчетном периоде в размере 95 % стоимости строительно-монтажных работ. Окончательный расчет по договору в размере оставшихся 5 % стоимости выполненных работ производится заказчиком при отсутствии работ ненадлежащего качества в течение 3 месяцев после подписания последнего акта выполненных работ и акта приемки объекта в эксплуатацию. Работы по договору выполнены подрядчиком, акты о стоимости выполненных работ подписаны, объект был принят в эксплуатацию. В дальнейшем между сторонами заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым согласован новый порядок оплаты работ по договору, а также отзыв взаимных претензий о ненадлежащем исполнении договора.

Поскольку заказчик денежные обязательства по договору в полном объеме не исполнил, подрядчик намерен обратиться в суд с иском о взыскании задолженности. Имеет ли право заказчик в данной ситуации на удержание 5 % от стоимости выполненных работ в связи с ненадлежащим качеством выполненных работ?

17:20‒17:30 Ответы на вопросы участников. Рекомендации спикеров.

Модератор: Богданович Наталья Александровна, юрист

Спикер: Фомичёва Татьяна Николаевна, юрист с опытом работы в управлении нормативного правового обеспечения строительной отрасли Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь. Принимала участие в разработке Кодекса Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З

10:45-10:50 Ответы на вопросы участников. Рекомендации

Модератор: Богданович Наталья Александровна, юрист

22 июля 2023 года официально опубликован Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З. Законодательный акт вступает в силу через 1 год после его официального опубликования.

В рамках дискуссионной панели эксперты рассмотрят основные положения Кодекса. Обсудят, все ли удалось заключить в один законодательный акт, с какими проблемами пришлось столкнуться на этапе принятия, какие нормы не нашли свое отражение в Кодексе, остались ли спорные положения, требующие корректировки и другие вопросы.

10:50-11:10

Спикер: Пецукевич Елена Валерьевна, начальник юридического отдела ООО «Риверсайд Девелопмент Лимитед» с 15-летним стажем работы в сфере строительства, недвижимости, девелопмента и реализации крупных инвестиционных проектов

1. Объекты авторского права в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности
2. Надзор в строительстве

11:10-11:20 Дискуссия. Ответы на вопросы

11:20-11:40

Спикер: Лашкевич Максим Владимирович, директор, партнер ООО "ГРАТА Интернэшнл БиУай" (GRATA International, Belarus)

1. Регулирование порядка выдачи разрешительной документации.
2. Деятельность по разработке предпроектной (предынвестиционной) документации. Применимость режима охраны ОИС для проектной документации, разработанной проектными организациями.
3. Проектная документация. Специальные технические условия.

11:40-12:00 Дискуссия. Ответы на вопросы

12:00-12:20

Спикер: Зенькевич Святослав Витальевич, заместитель начальника юридического управления ОАО "Недра Нежин"

1. Инженерные услуги. Деятельность заказчика и застройщика.
2. Приостановление строительства и консервация объекта незавершенного строительства.
3. Приемка объекта строительства в эксплуатацию.

12:20-12:40 Дискуссия. Ответы на вопросы

12:40-13:00

Спикер: Живицкая Елена Юрьевна, юрист практики «Недвижимость и строительство» ООО «Арцингер Лигал»

1. Проведение государственной строительной экспертизы.
2. Ответственность.

13:00-13:10 Дискуссия. Ответы на вопросы
13:10-13:30 Дискуссия по всем вопросам Блока 2. Ответы на вопросы

13:30‒14:30 Обед**

Модератор: Лашкевич Максим Владимирович, директор, партнер ООО "ГРАТА Интернэшнл БиУай" (GRATA International, Belarus)

14:30-14:50 Правила предоставления и изъятия земельных участков

Спикер: Василишина Инна Сергеевна, главный специалист отдела юридической и кадровой работы комитета землеустройства Мингорисполкома

Кейс № 1: Земельный участок предоставляется застройщику для строительства многоквартирного жилого дома с благоустройством прилегающей территории и строительства сетей. Данный объект вводится в эксплуатацию в разные сроки пусковыми комплексами: 1-й пусковой комплекс — многоквартирный жилой дом, 2-й пусковой комплекс — благоустройство прилегающей территории.

Возможно ли изъять часть земельного участка, предоставленного на праве временного пользования, на котором расположен многоквартирный жилой дом, уже введенный в эксплуатацию (1-й пусковой комплекс)?

Возможно ли предоставить застройщику право временного пользования оставшейся частью земельного участка, на котором выполняются работы по благоустройству территории и который не введен в эксплуатацию (2-й пусковой комплекс)?

Кейс № 2: Объект введен в эксплуатацию с переносом сезонных работ на благоприятный период времени.

Возможно ли изъятие части земельного участка, на котором введен объект в эксплуатацию, и выделение оставшейся части земельного участка для выполнения сезонных работ?

Кейс № 3: После ввода объекта в эксплуатацию решение об изъятии земельного участка принимается при одновременном обращении заказчика и председателя товарищества собственников. С заявлением об изъятии земельного участка обратился только заказчик, председатель товарищества отказывается подавать заявление.

Обязан ли городской исполнительный комитет вынести решение об изъятии земельного участка при обращении только заказчика?


14:50-15:10 Основания и особенности применения повышающего коэффициента 3

Спикер: Лашкевич Максим Владимирович, директор, партнер ООО "ГРАТА Интернэшнл БиУай" (GRATA International, Belarus)

Кейс № 1: Если отведен земельный участок под проект застройки микрорайона (жилые дома, детский сад, торговый центр) и нормативный срок строительства составляет 56,5 месяцев, нужно ли применять коэффициент 3? Финансирование объекта ‒ бюджетные средства.

Кейс № 2: Земельный участок был предоставлен под строительство объекта впервые в 2010 г., а затем в связи с отсутствием финансирования право на земельный участок не продлевалось. Впоследствии земельный участок для строительства был предоставлен в 2022 г., и право на него зарегистрировано в ЕГРНИ в 2022 г. Нужно ли применять коэффициент 3?

15:10-15:30 Изменения целевого назначения земельного участка

Спикер: Лашкевич Максим Владимирович, директор, партнер ООО "ГРАТА Интернэшнл БиУай" (GRATA International, Belarus)

Кейс № 1: Юридическое лицо получило земельный участок для строительства здания скорой помощи. Здание не построено до конца, но законсервировано и зарегистрировано в организации по государственной регистрации недвижимого имущества.

Юридическим лицом принято решение построить на земельном участке торговый центр, то есть осуществить реконструкцию недостроенного здания скорой помощи в торговый центр. Исполком выдал разрешительную документацию на реконструкцию, не изменяя целевого назначения земельного участка. Заказчик обратился в проектную организацию для разработки проекта. Разработанный проект не прошел экспертизу по причине нецелевого использования земельного участка. Следует отметить, что исполкомом была выдана вся разрешительная документация на строительство.

На сегодняшний день проектная организация обратилась в суд с исковым заявлением к заказчику в связи с тем, что последний отказался вносить оплату за разработанный проект, не прошедший экспертизу.
Правомерны ли действия заказчика в данной ситуации?
Правомерны ли действия исполкома?
Вправе ли проектная организация требовать возмещения расходов за разработку проекта, не прошедшего экспертизу?

Кейс № 2: Имеет ли право организация произвести выбор проектировщика с даты выхода решения исполкома о разрешении строительства и изменении целевого назначения земельного участка либо необходимо сначала произвести государственную регистрацию изменения целевого назначения участка, а затем осуществлять выбор проектировщика?

Модератор: Богатко Антон Викторович, юрист, экономист, бизнес-тренер, разработчик бизнес-процессов организации и проведения процедур закупок, участник разработки НПА в сфере закупок

15:30‒16:30 Организация и проведение процедур закупок за счет собственных средств

Спикер: Богданович Наталья Александровна, юрист

1. Требования к локальным актам, регулирующим порядок организации и проведения закупок за счет собственных средств.
2. Права, обязанности уполномоченных работников при организации и проведении процедур закупок.
3. Создание комиссии для проведения процедур закупок.
4. Разработка и формирование документации о закупке (Порядок осуществления закупок за счет собственных средств заказчика, Положение о порядке проведения процедур закупок товаров (работ, услуг), Регламент работы конкурсной комиссии и прочие документы).
5. Подготовка и размещение приглашения к участию в конкурентной процедуре закупки.
6. Получение предложений от участников конкурентных процедур закупок.
7. Рассмотрение и оценка предложений участников конкурентных процедур закупок.
8. Выбор победителя, определение иного результата процедуры закупки.
9. Уведомление о выборе победителя.
10. Заключение договора на закупку.
11. Размещение сообщения о результате конкурентной процедуры закупки.
12. Антимонопольные требования к закупкам за счет собственных средств.
13. Типичные ошибки, допускаемые при проведении процедур закупок. Рекомендации по их предотвращению, устранению нарушений.

16:20‒16:30 Ответы на вопросы участников. Рекомендации

16:30‒17:30 Государственные закупки ‒ 2023: нормативное регулирование, изменение условий договора, дополнительные требования, преференциальная поправка

Спикер: Богатко Антон Викторович, юрист, экономист, бизнес-тренер, разработчик бизнес-процессов организации и проведения процедур закупок, участник разработки НПА в сфере закупок

1. Нормативное регулирование государственных закупок при строительстве.
2. Изменение условий договора государственной закупки в 2023 году:

• изменение цены договора;
• изменение сроков исполнения обязательств поставщиком (подрядчиком, исполнителем) и порядок оплаты.

3. Дополнительные требования к участникам процедуры государственных закупок. Право на применение преференциальной поправки, документы, подтверждающие такое право.
4. Нарушение законодательства при проведении государственных закупок: обзор практики рассмотрения жалоб.

17:20‒17:30 Ответы на вопросы участников. Рекомендации