Спикер: Андрей Николаевич Магазинщиков, начальник отдела судебных экспертиз – главный судебный эксперт ООО «Экспертно-правовое бюро», аттестованный инженер в строительстве

Неправильное определение класса сложности объекта или вида работ может привести:
– к штрафам и судебным искам из-за нарушений нормативов;
– задержкам проекта на месяцы, пока переоформляются документы;
– увеличению бюджета в 2–3 раза, если текущий ремонт «превращается» в реконструкцию.

Для предприятий, где каждый рубль и день на счету, ошибки в классификации — это прямая угроза бюджету и планам.

1. Классы сложности объектов строительства

• Как определить класс по СН 3.02.07-2020: алгоритм и типичные ошибки.
• Примеры из практики: последствия занижения/завышения класса.

2. Виды строительной деятельности. Четкое разграничение понятий: реконструкция, модернизация, техническая модернизация, капитальный и текущий ремонт.

3. Какие виды работ можно отнести к реконструкции, модернизации, техмодернизации, капремонту, текущему ремонту?

• включает ли модернизация зданий работы по обновлению инженерных систем (водоснабжение, отопление, вентиляция)?
• можно ли отнести к модернизации работы по изменению внешнего вида здания (фасад, кровля)?
• какие работы по повышению безопасности здания (системы пожарной безопасности, видеонаблюдение) считаются модернизацией?
• входит ли в понятие модернизации зданий их адаптация к потребностям людей с ограниченными возможностями?
• какие работы по ремонту и замене инженерных коммуникаций (водоснабжение, канализация, отопление) относятся к текущему ремонту, а какие – к капитальному?
• какие работы по ремонту и замене кровельного покрытия относятся к текущему и капитальному ремонту и чем они отличаются?
• как определить границу между текущим и капитальным ремонтом при замене оконных и дверных блоков?
• какие работы по ремонту и обновлению фасада здания относятся к текущему ремонту, а какие – к капитальному?
• в каких случаях косметический ремонт помещений относится к текущему ремонту, а в каких – может считаться капитальным?
• какие работы по ремонту и замене элементов несущих конструкций (фундамент, стены, перекрытия) относятся к капитальному ремонту?
• какие работы по ремонту и замене электропроводки и электрооборудования относятся к текущему и капитальному ремонту?
• как определить, относится ли ремонт системы вентиляции и кондиционирования к текущему или капитальному ремонту?

4. Разбор кейсов.

Кейс 1: Производственное предприятие владеет складским комплексом класса сложности К-3 (по классификации СН 3.02.07-2020). В связи с расширением производства и изменением логистических процессов предприятие планирует провести ремонтные работы на складе. Изначально планировалось заменить устаревшую систему вентиляции и утеплить кровлю. Однако в процессе обследования выяснилось, что несущие конструкции кровли имеют значительный износ и требуют усиления. Предприятие также рассматривает возможность незначительного увеличения высоты склада для оптимизации хранения.

Вопросы к кейсу 1:
1. Как изменение объема работ (от замены вентиляции и кровли до усиления несущих конструкций и возможного увеличения высоты) влияет на класс сложности объекта? Останется ли объект в классе сложности К-3 или потребуется переклассификация?

2. Какие критерии из СН 3.02.07-2020 необходимо учитывать для точного определения класса сложности объекта после планируемых работ? Нужно ли учитывать стоимость работ, площадь объекта, функциональное назначение или другие параметры?

3. Если работы по усилению несущих конструкций и возможному увеличению высоты классифицируются как реконструкция, как это повлияет на процедуру согласования и получения разрешительной документации по сравнению с изначально планируемым капитальным ремонтом?

4. Может ли предприятие разделить работы на этапы (например, сначала ремонт вентиляции и кровли как капремонт, а затем усиление конструкций как реконструкция) для упрощения процесса согласования и снижения требований к классу сложности на первом этапе? Какие риски и преимущества несет такой подход?

5. Какие практические шаги необходимо предпринять предприятию для определения точного класса сложности объекта и выбора оптимальной стратегии реализации проекта с учетом изменений в объеме работ?

Кейс 2: Предприятие планирует обновить оборудование в производственном цехе. В рамках проекта предполагается замена устаревших станков на новое, более производительное оборудование с ЧПУ. Также планируется частичная замена электропроводки, установка новой системы местного освещения рабочих мест и внедрение системы кондиционирования для поддержания оптимального микроклимата в цехе. Руководство предприятия рассматривает два варианта классификации работ: «модернизация» или «техническая модернизация».

Вопросы к кейсу 2:
1. В чем различие между понятиями «модернизация» и «техническая модернизация» применительно к производственному объекту? Какие нормативные документы регулируют эти понятия и их разграничение?

2. Какие работы из перечисленных (замена станков, электропроводки, освещения, кондиционирования) однозначно относятся к технической модернизации? Какие из них могут быть отнесены к модернизации или к капитальному ремонту?

3. Влияет ли цель проведения работ (увеличение производительности, улучшение условий труда, повышение энергоэффективности) на классификацию работ как модернизации или технической модернизации?

4. Как предприятию правильно обосновать выбор классификации работ (модернизация или техническая модернизация) перед контролирующими органами и оптимизировать проект с учетом выбранной классификации? Какие документы необходимо подготовить и какие процедуры пройти?

Кейс 3: Административное здание предприятия построено в 1980-х гг.
Требуется проведение ремонта. В рамках планируемых работ рассматривается:

• косметический ремонт кабинетов (покраска стен, потолков, замена напольного покрытия);
• замена оконных блоков на современные стеклопакеты;
• ремонт кровли с заменой части кровельного покрытия (около 30 % площади);
• частичная замена труб отопления в подвале здания (около 20 % протяженности);
• обновление фасада здания (покраска, частичная замена облицовочных панелей).

Вопросы к кейсу 3:
1.Какие из перечисленных видов работ однозначно относятся к текущему ремонту, а какие – к капитальному?

2.Как определить, является ли замена 30 % кровельного покрытия текущим или капитальным ремонтом? Существуют ли количественные или качественные критерии для разграничения в данном случае?

3.Замена оконных блоков – это текущий или капитальный ремонт? Зависит ли это от объема замены (частичная или полная) и состояния старых окон?

4.Может ли комплексный ремонт здания, включающий работы, традиционно относимые как к текущему, так и к капитальному ремонту, быть классифицирован в целом как капитальный ремонт?

Кейс 4: Предприятие решило повысить уровень безопасности и доступности своего производственного и административного комплекса. Планируется:

• установка современной системы видеонаблюдения по периметру и внутри зданий;
• установка системы пожарной сигнализации и автоматического пожаротушения в производственных цехах;
• оборудование здания пандусами, подъемниками и специализированными санузлами для обеспечения доступности для людей с ограниченными возможностями;
• частичная замена устаревшей электропроводки в административном здании для повышения пожарной безопасности.

Вопросы к кейсу 4:
1.Какие из работ по повышению безопасности (видеонаблюдение, пожарная сигнализация, электропроводка) можно классифицировать как модернизацию?

2.Относятся ли работы по адаптации здания для людей с ограниченными возможностями (пандусы, подъемники, санузлы) к модернизации? Если да, то на каком основании? Если нет, то к какому виду работ они относятся?

3.Может ли установка новых систем безопасности и доступности рассматриваться как самостоятельный проект модернизации или она должна быть частью более комплексной модернизации здания или всего предприятия?

4.Как классификация работ (модернизация или ремонт) влияет на требования к проектной документации, процедуре согласования и ввода в эксплуатацию систем безопасности и доступности?

5.Какие дополнительные аспекты, помимо классификации работ, предприятию необходимо учесть при реализации проекта по повышению безопасности и доступности, чтобы обеспечить соответствие нормативным требованиям и избежать проблем при проверках?

Кейс 5: Предприятие владеет комплексом зданий и сооружений, требующих обновления. Состояние зданий оценивается как удовлетворительное, но морально и физически устаревшее. Предприятие рассматривает два варианта:

• комплексный капитальный ремонт. Выполнение всех необходимых ремонтных работ (кровля, фасады, инженерные системы, внутренние помещения) в рамках одного проекта капитального ремонта;
• поэтапная модернизация. Разделение работ на несколько этапов модернизации, направленных на обновление отдельных систем и элементов зданий (например, сначала модернизация системы отопления, затем вентиляции, потом фасадов и т.д.).

Вопросы к кейсу 5:
1. В каких случаях целесообразно выбирать вариант комплексного капитального ремонта, а в каких – поэтапную модернизацию? Какие факторы (финансовые, организационные, технические, нормативные) влияют на этот выбор?

2. Какие преимущества и недостатки имеет каждый из вариантов с точки зрения стоимости, сроков реализации, организационной сложности?

3. Какие практические рекомендации можно дать предприятию для принятия обоснованного решения?

Ответы на вопросы. Рекомендации

Спикер: Роман Александрович Колбасов, старший юрист ООО «Эс Би Эйч Ло Оффисис» с 15-летним стажем судейской работы в сфере экономического правосудия

Некорректно составленное задание на проектирование — одна из ключевых причин срывов сроков, конфликтов с подрядчиками и удорожания строительных проектов. Особенно критично это для производственных предприятий, где ошибки в проектной документации могут привести к нарушению технологических процессов, несоответствию мощностей или даже угрозе безопасности.

Разберем реальные кейсы, с которыми сталкиваются белорусские предприятия.

1.Задание на проектирование: ключевые элементы и типичные ошибки.
2.Разбор кейсов.

Кейс 1: Производственное предприятие планирует строительство нового производственного цеха для расширения выпуска металлоконструкций. В задании на проектирование, разработанном техническим отделом предприятия, указаны следующие основные пункты:

• цель: строительство современного производственного цеха, отвечающего требованиям времени;
• основные требования: цех должен быть просторным, светлым, удобным для работы и соответствовать всем действующим нормам и правилам;
• технологические требования: обеспечить возможность размещения современного металлообрабатывающего оборудования.

Проектировщик, получив такое задание, выразил обеспокоенность из-за отсутствия конкретики и запросил у заказчика дополнительные данные. Однако техотдел предприятия считает, что «проектировщик сам должен понимать, что нужно современному производственному предприятию», и настаивает на работе по первоначальному заданию.

Вопросы к кейсу 1:
1. В чем основные недостатки представленного задания на проектирование? Какие формулировки являются расплывчатыми и неконкретными?
2. Какие риски для проекта несет такое задание на проектирование?
3. Какие конкретные данные и требования необходимо было включить в задание на проектирование, чтобы сделать его более эффективным? Предложите улучшенные формулировки для каждого пункта задания на проектирование, сделав их более конкретными, измеримыми и понятными для проектировщика.

Кейс 2: Предприятие решило построить новый холодильный склад на территории существующей производственной площадки. В задании на проектирование были указаны:

• функциональное назначение: холодильный склад для хранения мясной продукции;
• площадь: 1500 кв. м;
• температурный режим: от -18 °C до +5 °C;
• требования к инженерным сетям: подключение к существующим сетям электроснабжения и водоснабжения;
• срок проектирования: 2 месяца.

Задание на проектирование не содержало требований к проведению инженерно-геологических и геодезических изысканий. Проектировщик, полагаясь на устные заверения заказчика о «хороших грунтах» и «ровном участке», приступил к разработке проекта. Однако в процессе проектирования выяснилось, что:

• участок имеет уклон, требующий значительных земляных работ для выравнивания;
• грунты на участке оказались слабыми, что потребовало применения свайного фундамента вместо изначально запланированного ленточного;
• мощности существующих инженерных сетей недостаточно для обеспечения потребностей холодильного склада.

В результате проект пришлось существенно перерабатывать, сроки проектирования увеличились, а предварительная смета строительства выросла.

Вопросы к кейсу 2:
1. Какие ошибки были допущены при составлении задания на проектирование в данном кейсе? В чем заключалась основная недоработка заказчика?
2. Какие последствия для проекта возникли из-за упущения инженерных изысканий и неучета ограничений участка?
3. Какие разделы задания на проектирование необходимо было дополнить, чтобы избежать подобных проблем? Какие обязательные требования к инженерным изысканиям и обследованию участка следует включать в задание?
4. Как можно было бы скорректировать задание на проектирование уже на этапе работы проектировщика, когда стали известны новые данные об участке?

Ответы на вопросы. Рекомендации

Спикер: Андрей Александрович ШИМОНОВИЧ, адвокат Минской областной коллегии адвокатов

Трехсторонние договоры в строительстве — это не только инструмент распределения обязанностей, но и источник рисков, особенно при банкротстве плательщика. Непродуманные условия договора могут привести к судебным искам, финансовым потерям и конфликтам между заказчиком, подрядчиком и субподрядчиком. Для предприятий, где строительство напрямую влияет на производственные процессы, такие ошибки чреваты срывом сроков и финансовыми потерями.

1. Правила составления трехстороннего договора строительного подряда.
2. Ключевые разделы, которые нельзя пропустить:

• условия оплаты: как избежать двойных выплат при банкротстве плательщика;
• гарантийные удержания: как прописать условия возврата, чтобы не стать ответчиком в суде.

3. Разбор кейсов.

Кейс 1: Плательщик (ООО «Л») обанкротился, а субподрядчик через уступку права требования потребовал с заказчика (СООО «Р») гарантийные удержания.

Вопросы к кейсу 1:
1) Правомерно ли требование субподрядчика?
2) Как заказчику защититься в суде?
3) Какие пункты в договоре предотвратили бы этот конфликт?

Кейс 2: Субподрядчик выполнил работы с дефектами. Генподрядчик отказывается устранять их, ссылаясь на трехсторонний договор.

Вопросы к кейсу 2:
1) Может ли заказчик взыскать убытки напрямую с субподрядчика?
2) Как доказать вину генподрядчика в суде?

Кейс 3: Заказчик перечислил деньги генподрядчику, но плательщик (по договору) тоже произвел оплату.

Вопросы к кейсу 3:
1) Как вернуть излишне уплаченные средства?
2) Какие формулировки в договоре исключают такие риски?



Ответы на вопросы. Рекомендации

Время для неформального общения и новых знакомств

Спикер: Сергей Чеславович БЕЛЯВСКИЙ, директор юридической компании «Экономические споры», медиатор, рекомендованный арбитр МАС при БелТПП.

Строительство — это не только краны и бетон, но и десятки юридических нюансов. Неправильный договор может «заморозить» объект, увеличить смету в два раза или затянуть предприятие в многолетний суд.

Неясные условия договора = ваши деньги на штрафы, пени и суды.
Узнаете, как превратить договор в рабочий инструмент, который снизит риски и сохранит бюджет.

1. Условия договора строительного подряда (примеры формулировок):

• предмет договора (с учетом требований Инструкции о порядке определения вида строительной деятельности и наименования объекта строительства, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 30.06.2022 № 66 (вступила в силу 21.11.2024));
• сроки строительства (отдельных этапов строительных работ): при каких обстоятельствах они могут быть откорректированы? Комментарий к ст. 295 «Срок исполнения обязательств» ГК (новая редакция статьи вступила в силу 19.11.2024);
• цена договора и возможности ее изменения;
• порядок расчетов: авансы, привязка оплаты к поступлению денег от заказчика, из казначейства;
• дополнительные работы: на что обратить внимание при составлении договора?
• сдача-приемка выполненных строительных работ и/или их отдельных этапов: что предусмотреть в договоре?
• расторжение договора: какие нюансы учесть при заключении договора? Комментарий к ст. 420¹ «Односторонний отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору» (новая статья) и ст. 423 «Последствия расторжения и изменения договора» ГК (скорректированная статья) (вступили в силу 19.11.2024);
• ответственность участников строительной деятельности.

2. Интерактив. Разбор 2‒3 «больных» пунктов из договоров участников.
3. Рассмотрение кейсов.

Кейс 1: Сторонами подписан договор строительного подряда. К договору приложены ведомости видов и объемов работ, где выполняемые работы указаны одной строчкой «Строительство объекта В.». Заказчик оплатил аванс, подрядчик начал подготовительные работы на объекте. Заказчик передал подрядчику к производству работ проектную документацию.
В первый отчетный месяц заказчик работы не принимает, так как считает, что они выполнены с дефектами, и, соответственно, их не оплачивает. Подрядчик, в свою очередь, дефекты не признает и утверждает, что так ему сказали сделать.

Работа на объекте фактически останавливается, поскольку дальше выполнять работы опасно, а выполненные последующие работы, возможно, придется переделать. Подрядчик не может устранить дефекты в связи с тем, что не имеет квалифицированных специалистов и ему нужно будет нести дополнительные расходы.

Подрядчик решает уйти с объекта и подает в суд иск о признании договора незаключенным на основании того, что стороны не согласовали виды и объемы работ.

Вопросы к кейсу 1:
1) Правомерны ли требования подрядчика?
2) Какие действия следует предпринять заказчику?

Кейс 2: Между заказчиком и генеральным подрядчиком заключен договор строительного генподряда. Генеральный подрядчик имеет аттестат соответствия. Заказчик при заключении договора руководствовался тем, что в штате у генерального подрядчика имеется достаточное количество специалистов для работы на объекте строительства. В результате на сегодняшний день работает только два работника.

Срок окончания работ истек 31.07.2024. Договор заключен до исполнения сторонами своих обязательств. Заказчик со своей стороны договорные обязательства исполнил, в том числе по оплате выполненных работ с учетом предоплаты. Генеральный подрядчик мотивирует неисполнение договорных обязательств тем, что у него нет рабочих, поскольку они заняты на другом строительном объекте. Также он отказывается заключать договор с субподрядной организацией, мотивируя это тем, что не хочет нести ответственность за расчеты с ней, а также тем, что субподрядчик выставил требование по гарантии 5 лет с момента выполненных работ, в то время как у генерального подрядчика этот срок составляет 5 лет с момента ввода объекта в эксплуатацию.

Вопросы к кейсу 2:
1) Правомерно ли генеральный подрядчик отказывается от заключения договора с субподрядной организацией?

2) Правомерно ли заказчик предъявляет генеральному подрядчику требование о взыскании, помимо пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также убытков по ст. 14, 364 ГК?

3) Правомерно ли со стороны генерального подрядчика заключать договор с третьей организацией на подрядные работы, вследствие чего он не может обеспечить выполнение СМР по ранее заключенному договору с заказчиком? Какими НПА регламентируется данный вопрос?

4) Какой может быть выход у заказчика в сложившейся ситуации, кроме расторжения в одностороннем порядке договора, поскольку срок строительства заканчивается 28.02.2025?

Кейс 3: Заказчик и подрядчик заключили договор строительного подряда, в котором не указан срок оплаты выполненных работ. После завершения работ и подписания акта приема-передачи подрядчик утверждает, что оплата должна быть произведена на следующий день. Заказчик с этим не согласен.
Правомерно ли требование подрядчика об оплате на следующий день после подписания акта приема-передачи, если в договоре отсутствует конкретный срок оплаты?

Ответы на вопросы. Рекомендации

Спикер: Максим Владимирович ЛАШКЕВИЧ, директор, партнер ООО «ГРАТА Интернэшнл БиУай».

Каждая третья приемка в Беларуси заканчивается конфликтом: подрядчик настаивает на подписании акта, а заказчик обнаруживает дефекты уже после сдачи. Результат — штрафы, суды и необходимость переделывать работы за свой счет.
На примерах реальных кейсов разберем, как превратить приемку в рабочий процесс, где интересы вашего предприятия защищены.

1. Проведение подготовительных мероприятий по объекту, готовящемуся к сдаче в эксплуатацию (составление графика, описывающего очередность, последовательность и продолжительность работ по приемке в эксплуатацию, получение необходимых заключений).
2. Приемо-сдаточная документация: рекомендации по оформлению, подписанию, утверждению.
3. Типичные ошибки и нарушения, допускаемые при приемке законченных строительством объектов в эксплуатацию.
4. Разбор кейсов.

Кейс 1: Заказчик не составил детальный график приемки, из-за чего согласование с подрядчиком затянулось. В итоге сроки сдачи объекта сорваны, а часть заключений (пожарная безопасность, экология) не была готова к моменту подачи документов в Госстройнадзор.

Вопросы к кейсу 1:
1) Как правильно структурировать график приемки, учитывая зависимость одних работ от других?
2) Какие документы и заключения нужно получить заранее, чтобы избежать задержек?
3) Как организовать взаимодействие с подрядчиком и контролирующими органами на этапе подготовки?

Кейс 2: На объекте работали два генподрядчика. При подписании акта приемки возник конфликт: каждый требовал, чтобы акт подписывал только их представитель. Дополнительно член комиссии отказался подписывать документ из-за несоответствия системы вентиляции проекту.

Вопросы к кейсу 2:
1) Как распределить зоны ответственности между двумя генподрядчиками в акте приемки?
2) В каких случаях обязательно участие представителя Госстройнадзора в подписании акта?
3) Какие действия предпринять, если член комиссии отказывается подписывать акт?

Кейс 3: После сдачи цеха выяснилось, что часть оборудования не соответствует заявленной в проекте мощности, а эвакуационные выходы не отвечают нормам безопасности. Заказчик потребовал исправить недочеты за счет подрядчика, но в договоре не был прописан порядок действий сторон в таких случаях.

Вопросы к кейсу 3:
1) Как предотвратить приемку объекта, не соответствующего проекту?
2) Какие пункты должны быть в договоре с подрядчиком, чтобы минимизировать риски в подобных ситуациях?
3) Какую роль играет приемочная комиссия в выявлении нарушений?

Кейс 4: Приемочная комиссия выявила дефекты в фундаменте, но подрядчик настаивал на подписании акта с условием устранения проблем «в будущем». Заказчик не знал, как это правильно оформить.

Вопросы к кейсу 4:
1) Можно ли подписывать акт приемки с неисправленными дефектами? Если да, то как зафиксировать обязательства подрядчика?
2) Какие сроки устранения дефектов допустимы по законодательству?
3) Как привлечь контролирующие органы или специализированные организации для экспертизы спорных моментов?

Ответы на вопросы. Рекомендации

Спикер: Михаил Валерьевич КОВАЛЁВ, директор ООО «МАиС Консалт Белстрой» (аудиторская организация в системе Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь)

Проанализируем типичные нарушения при закупках проектных и подрядных работ, товаров, включая оборудование, для строительства объектов (в рамках государственных закупок и закупок за счет собственных средств) и их последствия.

Участники получат практические рекомендации по предотвращению нарушений законодательства.

1. Примеры из практики спикера с подробным разбором нарушений и их последствий.
2. Рекомендации по минимизации рисков.

Ответы на вопросы. Рекомендации