1.Структура и термины: что изменилось?
2.Анализ определений «дополнительные работы», «вид работ», «неизменная цена». Как это изменит описание работ в проектной документации и спецификациях к договору?
3.Формирование цены: методы расчета, НДС, фонд развития стройотрасли, конкурсный коэффициент, влияние стоимости материалов.
4.Документооборот и контроль: графики, оформление допработ, акты, экономия подрядчика, завышенные объемы.
5.Основания признания объемов/стоимости работ завышенными. Как инженеру обосновать, а юристу – защитить позицию заказчика?
6.Условия признания экономии подрядчика:

• когда экономия признается таковой и как она распределяется;
• необходимый пакет документов от подрядчика для подтверждения экономии;
• риски для заказчика при необоснованном признании экономии.

7.Интеграция изменений в бизнес-процессы предприятия:

• какие внутренние регламенты предприятия нужно пересмотреть в первую очередь?
• разработка «дорожной карты»: конкретные шаги для инженерных и юридических служб на ближайшие 1‒3 месяца.

8.Разбор кейсов.

Кейс 1: Рост цен на металл/комплектующие после заключения договора

Производственное предприятие заключило договор строительного подряда на возведение нового цеха с неизменной договорной ценой 3 месяца назад. Основным материалом являются металлоконструкции и специфические импортные комплектующие. В последний месяц цены на металл выросли на 30 %, а курс валюты, по которому закупаются комплектующие, изменился на 10 %. Подрядчик направил официальное письмо с требованием пересмотра договорной цены, ссылаясь на «существенное изменение обстоятельств» и «невозможность исполнения договора без убытков» и угрожая приостановкой работ.

Вопросы к кейсу 1:

1.Какие нормы Положения № 1553 регулируют возможность изменения неизменной договорной цены? Какие основания для изменения цены предусмотрены?
2.Является ли рост цен на металл и изменение курса валюты «существенным изменением обстоятельств» в контексте Положения № 1553? Какие доказательства должен предоставить подрядчик для обоснования своего требования?
3.Каков алгоритм действий заказчика при получении такого уведомления? Какие риски возникают при безосновательном согласии на изменение цены или при отказе?
4.Как сформулировать юридически грамотный ответ подрядчику, чтобы защитить интересы предприятия?
5.Как задокументировать все этапы переговоров и анализа ситуации, чтобы в случае проверки обосновать принятое решение?
6.Какие превентивные меры можно было бы предусмотреть в договоре изначально, чтобы минимизировать риски таких ситуаций?
7.Что делать, если подрядчик все же приостановит работы?

Кейс 2: Дополнительные работы при текущем ремонте здания

Предприятие проводит текущий ремонт административного здания. Договор заключен по смете, составленной на основании дефектного акта, который был сформирован после визуального осмотра. В ходе демонтажа старого кровельного покрытия инженер технадзора обнаружил, что несущие деревянные балки перекрытия (стропильная система) находятся в аварийном состоянии из-за гниения, что не было видно при первоначальном осмотре и не включено в дефектный акт. Без замены/усиления этих балок дальнейший ремонт кровли и эксплуатация здания небезопасны.

Вопросы к кейсу 2:
1.Каков алгоритм действий инженера-технадзора при обнаружении таких работ? Какие документы необходимо составить в первую очередь?
2.Как правильно составить смету на эти дополнительные работы, чтобы она была принята заказчиком и контролирующими органами?
3.Являются ли эти работы «дополнительными» в контексте Положения № 1553? Какие условия должны быть выполнены для их признания таковыми?
4.Как оформить изменение договора (дополнительное соглашение) на выполнение этих работ? Какие существенные условия должны быть включены в допсоглашение?
5.Какие риски возникают для заказчика, если эти работы будут выполнены подрядчиком без надлежащего оформления (например, по устной договоренности)? Каковы последствия для предприятия в случае проверки?
6.Как отразить изменения в графике производства работ и графике платежей?
7.Что делать, если подрядчик уже начал выполнять эти работы без полного согласования и подписания допсоглашения?

Кейс 3: Завышенные объемы или добросовестная экономия подрядчика?

Заказчик получил от подрядчика акты выполненных работ и справки о стоимости за очередной этап работ по прокладке инженерных сетей. Инженер технадзора, проводя выборочную проверку объемов, обнаружил, что по некоторым позициям (например, объем земляных работ, количество уложенных труб) фактические объемы, указанные в актах, превышают объемы, которые, по его мнению, были реально выполнены. Подрядчик, в свою очередь, заявляет, что это не завышение, а «экономия материалов» и «оптимизация процессов», и настаивает на оплате по полной сметной стоимости.

Вопросы к кейсу 3:

1.Какие методы контрольного обмера и проверки фактически выполненных объемов вы можете использовать?
2.Как документально оформить выявленные расхождения между актами и фактическими объемами?
3.Какие нормы Положения № 1553 регулируют порядок оплаты при завышенных объемах или заявленной экономии подрядчика?
4.Как отличить реальную экономию от попытки завышения объемов? Какова ответственность подрядчика за предоставление недостоверных данных в актах выполненных работ?
5.Как сформулировать юридически обоснованную претензию подрядчику по факту завышения объемов или необоснованной экономии?
6.Какие действия предпринять, если подрядчик отказывается подписывать акты с уточненными объемами или не предоставляет документы, подтверждающие экономию?
7.Какие пункты в договоре строительного подряда можно «усилить», чтобы защитить интересы заказчика в отношении контроля объемов и экономии?
8.Как использовать электронный документооборот и современные технологии для более эффективного контроля за объемами работ?

Ответы на вопросы. Рекомендации.

1.Разбор изменений в формате «до/после».
2.Разбор кейсов.

Кейс 1: Предприятие начало реконструкцию цеха без подачи уведомления в Госстройнадзор. Через 10 дней инспектор вынес предписание о приостановке работ.

Вопросы к кейсу 1:
1.Правомерно ли данное предписание?
2.Какие документы должны были подготовить инженеры до начала работ?
3.Какие действия предпринять в первые 72 часа после получения предписания?

Кейс 2: Инспектор потребовал вскрыть смонтированную стеновую панель для отбора образцов. Подрядчик отказался, ссылаясь на нарушение герметичности конструкции. Инспектор вынес требование о приостановке работ.

Вопросы к кейсу 2:
1.Правомерен ли отказ подрядчика?
2.Как инженеру документально зафиксировать спорную ситуацию?
3.Какие последствия повлечет немедленная приостановка работ для объекта с непрерывным циклом производства?

Ответы на вопросы. Рекомендации

Спикер – Татьяна Николаевна Фомичёва, юрист, консультант управления нормативного правового обеспечения строительной отрасли Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь (с августа 2011 г. по октябрь 2023 г.)

1.Разбор ключевых изменений в формате «до/после».
2.Градостроительные проекты (ГП): разработка, согласование, утверждение.
3.Проектная документация: разработка и исходные данные:

• когда требуется разрешительная документация, а когда нет? Особый порядок для объектов «Великого камня»;
• договорная основа разработки ПД;
• подготовка задания на разработку ПД, ответственность заказчика/застройщика;
• исходные данные для разработки ПД.

4.Проектная документация: стадийность, содержание, утверждение:

• стадийность разработки ПД (одна или две стадии) – новые четкие критерии. Архитектурный проект vs строительный проект;
• требования к содержанию ПД;
• согласование ПД с органами госуправления: цели, порядок, соответствие ГП и разрешительной документации;
• утверждение ПД: условия, случаи обязательного утверждения изменений, случаи повторного утверждения без экспертиз;
• запрет на внесение изменений в ПД после приемки объекта.

5.Положение о порядке формирования и комплектования проектной документации в электронном виде: обзор требований и сроков перехода.
6.Разбор кейсов.

Кейс 1: Стадийность проекта реконструкции цеха
Производственное предприятие планирует реконструкцию существующего цеха (объект 2-го класса сложности). Цель ‒ замена устаревшего технологического оборудования на более современное с изменением планировки части помещений и усилением несущих конструкций. Финансирование – собственные средства предприятия. По старым правилам часто проектировали в одну стадию.

Вопросы к кейсу 1:
1.Как определить необходимую стадийность разработки проектной документации согласно новым нормам?
2.Является ли вид строительной деятельности на данном объекте реконструкцией 1-го или 2-го класса сложности? Какие факторы на это влияют?
3.Обязательна ли двухстадийная разработка (архитектурный проект + строительный проект) в данном случае? Почему да или почему нет?
4.Может ли заказчик (предприятие) выбрать двухстадийную разработку, даже если она не обязательна? Какие плюсы/минусы?
5.Какие ключевые исходные данные необходимо собрать перед началом проектирования, учитывая характер реконструкции?

Кейс 2: Внесение изменений в ПД после начала строительства склада
Предприятие строит новый складской комплекс (объект 3-го класса сложности). Проектная документация разработана в одну стадию (строительный проект), согласована, прошла экспертизы и утверждена. На этапе строительства фундаментов геологические условия оказались сложнее прогнозируемых. Требуется изменить тип фундамента (увеличить глубину заложения, применить сваи), что повлечет изменение конструкции и сметной стоимости.

Вопросы к кейсу 2:
1.Каков порядок действий заказчика/застройщика согласно новым правилам?
2.Требуется ли утверждение изменений в ПД в данном случае?
3.Нужно ли повторно проходить согласование с органами госуправления и/или госстройэкспертизу?
4.Какие документы необходимо подготовить для оформления изменений?
5.Что будет, если изменения внесут, но не утвердят должным образом? Какие риски при приемке объекта?

Кейс 3: Разработка ПД без «классической» разрешительной документации
Предприятие планирует модернизацию системы вентиляции и кондиционирования воздуха в своем действующем административном здании (объект 4-го класса сложности). Работы не затрагивают несущие конструкции, не меняют функциональное назначение помещений и класс опасности здания. Финансирование – собственные средства.

Вопросы к кейсу 3:
1.Требуется ли получение «классической» разрешительной документации (архитектурно-планировочного задания, разрешения на проектирование) от местного исполкома согласно новым нормам?
2.Каков порядок начала разработки ПД в этом случае? Какое внутреннее решение заказчика необходимо оформить?
3.Нужно ли согласовывать ПД с органами госуправления? Если да, то с какими и на основании чего (на что смотрят при согласовании)?
4.Требуется ли прохождение госстройэкспертизы и утверждение ПД?
5.Какие риски несет предприятие, если оно неправильно квалифицирует вид строительства?

Кейс 4: Переход на электронную ПД: практические шаги
Предприятие регулярно выполняет проектные работы по модернизации своих производственных линий (объекты 4‒5-го классов сложности). Разработанная ПД всегда хранилась и передавалась в бумажном виде и в виде PDF. Новое Положение о порядке формирования и комплектования ПД в электронном виде требует перехода на электронный документооборот (ЭДО).

Вопросы к кейсу 4:
1.Каковы ключевые требования нового Положения к форматам данных, структуре электронного проекта, метаданным?
2.В какие сроки и в каком объеме предприятие должно перейти на электронную ПД?
3.Какие технические и организационные меры необходимо принять предприятию (оборудование, ПО, обучение персонала, интеграция с подрядчиками)?
4.Как хранить и обеспечивать юридическую значимость электронной ПД на протяжении всего жизненного цикла объекта (включая авторский надзор, приемку, эксплуатацию)?

Ответы на вопросы. Рекомендации.