Спикер: Святослав ЗЕНЬКЕВИЧ, юрист в 15-летним опытом работы в сфере строительства

Строительство — это не только краны и бетон, но и десятки юридических нюансов. Неправильный договор может «заморозить» объект, увеличить смету в два раза или затянуть предприятие в многолетний суд.
Неясные условия договора = ваши деньги на штрафы, пени и суды.
Узнаете, как превратить договор в рабочий инструмент, который снизит риски и сохранит бюджет, с учетом новой редакции Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450.

1.Условия договора строительного подряда (примеры формулировок):

• предмет договора (с учетом требований Инструкции о порядке определения вида строительной деятельности и наименования объекта строительства, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 30.06.2022 № 66 (вступила в силу 21.11.2024));
• сроки строительства (отдельных этапов строительных работ): при каких обстоятельствах они могут быть откорректированы? Комментарий к ст. 295 «Срок исполнения обязательств» ГК (новая редакция статьи вступила в силу 19.11.2024);
• цена договора и возможности ее изменения;
• порядок расчетов: авансы, привязка оплаты к поступлению денег от заказчика, из казначейства;
• типы авансов, лимиты, механизм расчета неотработки, проценты, сроки отработки целевых авансов;
• продление гарантии;
• дополнительные работы: на что обратить внимание при составлении договора?
• сдача-приемка выполненных строительных работ и/или их отдельных этапов: что предусмотреть в договоре?
• расторжение договора: какие нюансы учесть при заключении договора? Комментарий к ст. 420¹ «Односторонний отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору» (новая статья) и ст. 423 «Последствия расторжения и изменения договора» ГК (скорректированная статья) (вступили в силу 19.11.2024);
• ответственность участников строительной деятельности.

2.Интерактив. Разбор 2‒3 «больных» пунктов из договоров участников.
3.Разбор кейсов.

Кейс 1: Сторонами подписан договор строительного подряда. К договору приложены ведомости видов и объемов работ, где выполняемые работы указаны одной строчкой «Строительство объекта В.». Заказчик оплатил аванс, подрядчик начал подготовительные работы на объекте. Заказчик передал подрядчику к производству работ проектную документацию.
В первый отчетный месяц заказчик работы не принимает, так как считает, что они выполнены с дефектами, и, соответственно, их не оплачивает. Подрядчик, в свою очередь, дефекты не признает и утверждает, что так ему сказали сделать.

Работа на объекте фактически останавливается, поскольку дальше выполнять работы опасно, а выполненные последующие работы, возможно, придется переделать. Подрядчик не может устранить дефекты в связи с тем, что не имеет квалифицированных специалистов и ему нужно будет нести дополнительные расходы.
Подрядчик решает уйти с объекта и подает в суд иск о признании договора незаключенным на основании того, что стороны не согласовали виды и объемы работ.

Вопросы к кейсу 1:
1.Правомерны ли требования подрядчика?
2.Какие действия следует предпринять заказчику?

Кейс 2: Между заказчиком и генеральным подрядчиком заключен договор строительного генподряда. Генеральный подрядчик имеет аттестат соответствия. Заказчик при заключении договора руководствовался тем, что в штате у генерального подрядчика имеется достаточное количество специалистов для работы на объекте строительства. В результате на сегодняшний день работает только два работника.

Срок окончания работ истек 31.07.2024. Договор заключен до исполнения сторонами своих обязательств. Заказчик со своей стороны договорные обязательства исполнил, в том числе по оплате выполненных работ с учетом предоплаты. Генеральный подрядчик мотивирует неисполнение договорных обязательств тем, что у него нет рабочих, поскольку они заняты на другом строительном объекте. Также он отказывается заключать договор с субподрядной организацией, мотивируя это тем, что не хочет нести ответственность за расчеты с ней, а также тем, что субподрядчик выставил требование по гарантии 5 лет с момента выполненных работ, в то время как у генерального подрядчика этот срок составляет 5 лет с момента ввода объекта в эксплуатацию.

Вопросы к кейсу 2:
1.Правомерно ли генеральный подрядчик отказывается от заключения договора с субподрядной организацией?
2.Правомерно ли заказчик предъявляет генеральному подрядчику требование о взыскании, помимо пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также убытков по ст. 14, 364 ГК?
3.Правомерно ли со стороны генерального подрядчика заключать договор с третьей организацией на подрядные работы, вследствие чего он не может обеспечить выполнение СМР по ранее заключенному договору с заказчиком? Какими НПА регламентируется данный вопрос?
4.Какой может быть выход у заказчика в сложившейся ситуации, кроме расторжения в одностороннем порядке договора, поскольку срок строительства заканчивается 28.02.2025?

Кейс 3: Заказчик и подрядчик заключили договор строительного подряда, в котором не указан срок оплаты выполненных работ. После завершения работ и подписания акта приема-передачи подрядчик утверждает, что оплата должна быть произведена на следующий день. Заказчик с этим не согласен.
Правомерно ли требование подрядчика об оплате на следующий день после подписания акта приема-передачи, если в договоре отсутствует конкретный срок оплаты?

Кейс 4: Подрядчик получил 75 % аванса на бюджетном объекте. Как заказчику взыскать излишек?

Кейс 5: Целевой аванс на арматуру получен, но она не использована за 5 месяцев. Может ли заказчик требовать возврата + %?

Кейс 6: Подрядчик просрочил работы. Заказчик удерживает 25 % оплаты как неустойку. Правомерно ли это?

Кейс 7: Подрядчик устраняет дефект 2 месяца. Гарантия продлевается на этот срок?

Кейс 8: Подрядчик нарушил срок выполнения работ на 1 месяц. Как правильно расторгнуть договор и взыскать убытки?

Ответы на вопросы. Рекомендации

Спикер: Елена МАШОНСКАЯ, юрист, партнер ООО «Арцингер Лигал»

Примерно 80 % конфликтов с проектировщиками и подрядчиками возникают из-за ошибок в договоре. Просрочки, некачественные проекты, бесконечные доработки и судебные тяжбы – все это результат неправильно составленных документов.

В этом блоке разберем:

• как составить договор, который защитит ваши интересы?
• какие условия чаще всего оспариваются в судах и почему?
• как принимать проекты, даже если у вас нет профильных специалистов?
• что делать, если проектировщик срывает сроки или отказывается исправлять ошибки?
• как законно расторгать договор с недобросовестным проектировщиком?

1. Какие пункты договора чаще всего оспариваются в судах и почему?

2. Как адаптировать примерную форму договора к своему проекту? Существенные условия договора.
2.1. Предмет договора. Шаблон формулировки предмета договора, которая «закрывает» все риски.
2.2. Свои силы или субподрядчики? Можно ли запретить проектировщику передавать на выполнение работы третьим лицам? Можно ли прописать в договоре право заказчика отклонить «неугодного» субподрядчика? Что делать заказчику, если субподрядчик «исчез» на середине разработки проекта?
2.3. Сроки. Что делать, если проектировщик срывает сроки, но виноваты третьи лица? Штрафы за просрочку сдачи проекта: какие из них реально взыскать?
2.4. Цена и способ определения. Можно ли прописать обязанность проектировщика вносить корректировки в проект без доплат?
2.5. Права и обязанности.
2.6. Сдача и приемка. Как принимать работу, если проект сложный, а своих специалистов нет? Что делать, если проектировщик отказывается исправлять недочеты? Как правомерно отказаться подписывать акт, если в проекте есть недочеты? Чек-лист для приемки проекта: на что смотреть в первую очередь?
2.7. Расчеты. В каких случаях заказчик может выплатить проектировщику аванс? В каком размере?
2.8. Ответственность. Какой штраф реально взыскать с проектировщика за срыв сроков? Можно ли требовать возмещения убытков, если из-за проекта сорвалось строительство?
2.9. Изменение и расторжение договора. Как изменить договор, если нужно срочно добавить новые работы? Каковы основания для одностороннего расторжения договора со стороны заказчика?  
2.10. Иные условия для защиты интересов заказчика.

3. Разбор кейсов.

Кейс 1: Производственное предприятие – заказчик заключило договор с проектной организацией на разработку проектной документации для строительства новой водопроводной сети на своем объекте. Основой для заключения договора и выполнения работ послужило техническое задание (ТЗ), детально описывающее требуемые параметры сети (диаметры труб, трассировка, расчетные расходы воды для бытовых и производственных нужд и т.д.). В договоре были четко прописаны сроки выполнения каждого этапа проектирования и общие сроки завершения работ.

В процессе работы, когда значительная часть проекта уже была выполнена, специалисты заказчика (или представители надзорных органов при согласовании промежуточных решений) указали на необходимость включения в проект раздела, связанного с пожаротушением (например, расчет и проектирование пожарных гидрантов или спринклерной системы, что требует иных диаметров труб, расчетов давления и дополнительных согласований).

Оказалось, что требование к обеспечению пожарной безопасности не было явно указано в исходном техническом задании, хотя является обязательным для данного типа объекта согласно действующим нормам.
Проектировщик заявил, что включение данного раздела является существенным изменением технического задания и требует пересмотра значительной части уже выполненной работы, проведения дополнительных расчетов и согласований. В связи с этим проектировщик уведомил заказчика о невозможности уложиться в первоначально установленные сроки выполнения работ.

Ситуация зашла в тупик: заказчик настаивает на соблюдении сроков, ссылаясь на условия договора, в то время как проектировщик считает задержку обоснованной из-за возникновения новых, непредусмотренных требований.

Вопросы к кейсу 1:
1.Каковы причины возникновения данной ситуации? Кто несет ответственность за то, что требование пожаротушения не было включено в исходное ТЗ?
2.Правомерна ли позиция проектировщика об увеличении сроков выполнения работ?
3.Какие действия следует предпринять заказчику для разрешения текущего конфликта и минимизации негативных последствий?
4Как следовало оформить и управлять изменением объема работ (включение пожаротушения) после того, как о нем стало известно? Какие формальные процедуры должны быть соблюдены?
5.На что следует обращать особое внимание при формировании ТЗ, заключении договора и управлении проектом?

Кейс 2: Заказчик, не имея аттестата на осуществление функций заказчика (наличие аттестата было обязательным), заключил договор строительного подряда, договор на проектные и изыскательские работы, договоры на поставку оборудования для объекта строительства. Часть договоров была исполнена, часть не исполнена либо исполнена частично. После заключения указанных договоров, а также их частичного исполнения заказчик заключил договор с инженерной организацией по комплексному управлению строительной деятельностью.

Вопросы к кейсу 2:
1.Какова судьба договоров, заключенных заказчиком без аттестата соответствия?
2.Являются ли договоры, заключенные заказчиком без наличия аттестата, недействительными?

Кейс 3: Заказчик требует возместить убытки из-за ошибок в проекте, которые привели к удорожанию строительства.

Вопросы к кейсу 3:
1.Какие нормы законодательства регулируют ответственность проектировщика?
2.Как доказать причинно-следственную связь между ошибкой и убытками?
3.Какую роль играет экспертиза документации в споре?
4.Какие условия договора могли предотвратить конфликт?

Кейс 4: Проектная организация задержала сдачу документации на два месяца.

Вопросы к кейсу 4:
1.Как рассчитать неустойку за просрочку?
2.Может ли заказчик требовать компенсацию упущенной выгоды?
3.Какие доказательства нужны для подтверждения задержки?
4.Можно ли расторгнуть договор в одностороннем порядке?
5.Как перераспределить риски в договоре?

Ответы на вопросы. Рекомендации

Спикер: Дмитрий ВОЩИЛО, юрист юридической компании «Экономические споры»

Вы знаете, что неправильно оформленный смешанный договор может привести к:
✔ задержкам строительства из-за несогласованности сроков поставки и монтажа;
✔ конфликтам с подрядчиками, когда никто не хочет отвечать за дефекты;
✔ судебным спорам, где сложно доказать, кто виноват – поставщик или строители.

Разберем реальные кейсы белорусских предприятий и покажем, как:

• правильно составить смешанный договор, чтобы не платить за чужие ошибки;
• четко разграничить ответственность между подрядчиком, поставщиком и проектировщиком;
• контролировать сроки и качество, даже если в договоре несколько видов работ;
• защищаться от рисков в EPC-контрактах.

1.Существенные условия смешанного договора: определение предмета, сроков, цены и порядка оплаты. Согласование условий, регулирующих разные элементы смешанного договора (подряд, поставка, услуги).
2.Классификация смешанных договоров в строительстве:

• договоры, сочетающие элементы подряда и поставки (например, поставка и монтаж оборудования);
• договоры, сочетающие элементы подряда и оказания услуг (например, строительный подряд с авторским надзором, с пусконаладочными работами);
• договоры, включающие элементы проектирования, строительства и иных видов деятельности (EPC/M-контракты).

3.Преимущества и недостатки использования смешанных договоров для производственных предприятий.
4.Практикум по разработке условий смешанного договора. Разработка проекта раздела смешанного договора, сочетающего элементы строительного подряда и поставки оборудования для конкретного производственного объекта (например, строительство склада готовой продукции). Определение существенных условий, распределение ответственности, разработка механизмов контроля качества и сроков, условий оплаты и ответственности сторон.
5.Ответственность сторон за нарушение обязательств по смешанному договору. Особенности привлечения к ответственности за нарушение обязательств по отдельным элементам смешанного договора.

Ответы на вопросы. Рекомендации

Спикер: Сергей БЕЛЯВСКИЙ, директор юридической компании «Экономические споры», медиатор, рекомендованный арбитр МАС при БелТПП

Кейс 1: Производственное предприятие планирует строительство нового цеха и закупку сложного технологического оборудования для него. Рассматривается вариант заключения единого договора на строительство и поставку оборудования.

Вопросы к кейсу 1:
1.Является ли договор на строительство цеха и поставку оборудования смешанным?
2.Какие элементы договора подряда и договора поставки будут присутствовать в данном смешанном договоре?
3.Какие преимущества и риски несет для предприятия заключение единого смешанного договора по сравнению с заключением двух отдельных договоров (на строительство и на поставку)?
4.Какие условия необходимо четко прописать в смешанном договоре, чтобы минимизировать риски?

Кейс 2: В смешанном договоре на строительство производственной линии и поставку импортного оборудования ответственность за качество оборудования возложена на поставщика, а за монтаж и пусконаладку – на подрядчика. В процессе эксплуатации выяснилось, что оборудование имеет скрытые дефекты, но сложно определить, возникли ли они до монтажа или в процессе монтажа.

Вопросы к кейсу 2:
1.Какие риски возникают в данной ситуации для предприятия?
2.Как разграничить ответственность поставщика и подрядчика за качество оборудования в смешанном договоре?
3.Какие условия договора помогли бы более четко определить порядок приемки оборудования и выявления дефектов?
4.Какие доказательства могут быть использованы для установления вины поставщика или подрядчика в возникновении дефектов?

Кейс 3: Заказчик заключил смешанный договор на строительство автомойки самообслуживания и поставку оборудования для нее. Подрядчик существенно нарушил сроки выполнения строительных работ. Заказчик направил уведомление об одностороннем отказе от договора. Подрядчик не согласен с расторжением и требует оплаты фактически выполненных работ и убытков.

Вопросы к кейсу 3:
1.Правомерно ли одностороннее расторжение смешанного договора заказчиком в данной ситуации?
2.Какие критерии будут учитываться судом при оценке существенности нарушения сроков?
3.Каковы последствия расторжения договора для каждой из сторон? На что могут претендовать заказчик и подрядчик?
4.Какие доказательства необходимо представить сторонам в случае судебного спора?

Кейс 4: Предприятие пищевой промышленности планирует строительство склада-холодильника. Рассматривается смешанный договор, включающий:

• строительство здания склада: земляные работы, фундамент, возведение стен, кровли, монтаж ограждающих конструкций;
• поставку и монтаж холодильного оборудования (холодильные установки, испарители, конденсаторы, системы управления);
• поставку и интеграцию IT-системы управления складом: программное обеспечение, серверное оборудование, интеграция с учетной системой предприятия;
• пусконаладочные работы и обучение персонала.

Вопросы к кейсу 4:
1.Какие виды договоров объединены в данном смешанном договоре?
2.Как правильно разграничить ответственность подрядчика за строительную часть, поставку оборудования и IT-интеграцию?
3.Какие требования к качеству и функциональности должны быть установлены для каждого элемента договора (строительство, оборудование, IT-система)?
4.Какие условия приемки работ и ввода объекта в эксплуатацию должны быть предусмотрены, учитывая комплексный характер договора?

Спикер: Андрей ШИМОНОВИЧ, адвокат Минской областной коллегии адвокатов.

Трехсторонние договоры в строительстве — это не только инструмент распределения обязанностей, но и источник рисков, особенно при банкротстве плательщика. Непродуманные условия договора могут привести к судебным искам, финансовым потерям и конфликтам между заказчиком, подрядчиком и субподрядчиком. Для предприятий, где строительство напрямую влияет на производственные процессы, такие ошибки чреваты срывом сроков и финансовыми потерями.

1.Правила составления трехстороннего договора строительного подряда.
2.Ключевые разделы, которые нельзя пропустить:

• условия оплаты: как избежать двойных выплат при банкротстве плательщика;
• гарантийные удержания: как прописать условия возврата, чтобы не стать ответчиком в суде.

3. Разбор кейсов.

Кейс 1: Плательщик (ООО «Л») обанкротился, а субподрядчик через уступку права требования потребовал с заказчика (СООО «Р») гарантийные удержания.

Вопросы к кейсу 1:
1. Правомерно ли требование субподрядчика?
2. Как заказчику защититься в суде?
3. Какие пункты в договоре предотвратили бы этот конфликт?

Кейс 2: Субподрядчик выполнил работы с дефектами. Генподрядчик отказывается устранять их, ссылаясь на трехсторонний договор.

Вопросы к кейсу 2:
1.Может ли заказчик взыскать убытки напрямую с субподрядчика?
2. Как доказать вину генподрядчика в суде?

Кейс 3: Заказчик перечислил деньги генподрядчику, но плательщик (по договору) тоже произвел оплату.

Вопросы к кейсу 3:
1.Как вернуть излишне уплаченные средства?
2.Какие формулировки в договоре исключают такие риски?

Ответы на вопросы. Рекомендации

Спикер: Антон БОГАТКО, юрист, экономист, бизнес-тренер, разработчик бизнес-процессов организации и проведения процедур закупок, участник разработки НПА в сфере закупок.

1. Краткий обзор норм постановления № 266 о закупках: что изменилось и почему это важно прямо сейчас. Что делать с текущими закупками?
2.Правила заключения, исполнения, изменения, расторжения договоров, заключенных по результатам проведения процедур государственных закупок товаров (работ, услуг) и закупок товаров (работ, услуг) за счет собственных средств с 6 июня 2025 г.
3. Разбор кейсов.

Ежегодно компании теряют много денег и времени из-за ошибок в договорах, незнания тонкостей законодательства и неправильных действий при работе с подрядчиками. В этом блоке разберем реальные кейсы и предоставим конкретные решения заказчикам для защиты своих интересов.

Кейс 1: Производственное предприятие – заказчик провело процедуру закупки (например, открытый конкурс) на выполнение работ по ремонту кровли цеха за счет собственных средств. Определен победитель. В установленный срок победитель не представил подписанный проект договора, мотивируя это «изменением экономической ситуации и ростом цен на материалы».

Вопросы к кейсу 1:
1.Какие действия должен предпринять заказчик в данной ситуации?
2. Вправе ли заказчик заключить договор со вторым участником, предложившим наиболее выгодные условия после победителя? При каких условиях?
3.Возможны ли переговоры с победителем о пересмотре цены договора?
4.Как зафиксировать факт уклонения победителя от подписания договора для защиты интересов заказчика?
5.Изменился ли бы подход к решению проблемы, если бы закупка осуществлялась за счет бюджетных средств, а не собственных? Если да, то как?

Кейс 2: По результатам электронного аукциона на поставку оборудования (за счет собственных средств) определен победитель. Заказчик формирует проект договора и направляет его победителю. Победитель отказывается подписывать договор в предложенной редакции, указывая, что в проекте договора содержатся условия, отсутствовавшие в аукционной документации (например, требование о предоставлении банковской гарантии исполнения договора, которое не было указано в проекте договора в составе документации).

Вопросы к кейсу 2:
1. Правомерны ли действия победителя по отказу от подписания договора в данном случае?
2.Как следовало поступить заказчику при подготовке документации о закупке и проекта договора?
3.Что делать заказчику для выхода из ситуации? Может ли он скорректировать проект договора, исключив спорные условия, и повторно направить его победителю?
4.Изменился ли бы подход к решению проблемы, если бы закупка осуществлялась за счет бюджетных средств, а не собственных? Если да, то как?

Кейс 3: Производственное предприятие заключило договор подряда на реконструкцию части производственного помещения (за счет собственных средств). В ходе выполнения работ возникла необходимость выполнения дополнительных работ (например, усиление фундаментов), не предусмотренных проектно-сметной документацией и, соответственно, договором. Без этих работ дальнейшее выполнение контракта невозможно/небезопасно. Подрядчик готов выполнить эти работы, но требует увеличения стоимости и сроков.

Вопросы к кейсу 3:
1.Имеет ли заказчик право требовать выполнения дополнительных работ от текущего подрядчика?
2.Как правильно оформить необходимость и выполнение дополнительных работ с юридической и финансовой точек зрения?
3.Как определить стоимость дополнительных работ, если стороны не могут договориться?
4.Может ли заказчик привлечь другого подрядчика для выполнения дополнительных работ без расторжения текущего договора?
5.Какие последствия возникнут, если подрядчик откажется выполнять дополнительные работы без изменения условий договора?
6.Какие риски возникают для заказчика при согласовании таких изменений, особенно если финансирование было бюджетным?

Кейс 4: По договору подряда на строительство склада (за счет собственных средств) подрядчик существенно отстает от графика производства работ, предусмотренного договором. Причины отставания не связаны с действиями заказчика или форс-мажором (например, плохая организация работ подрядчиком, нехватка рабочих). Срок сдачи объекта приближается, и очевидно, что подрядчик не успеет завершить работы вовремя.

Вопросы к кейсу 4:
1.Какие действия заказчик должен предпринять незамедлительно, чтобы зафиксировать нарушение сроков?
2.Какие меры воздействия на подрядчика предусмотрены законодательством?
3.Какие условия договора могут защитить заказчика в такой ситуации?
4.Может ли заказчик в данной ситуации расторгнуть договор? При каких условиях и каков порядок расторжения договора?

Кейс 5: Производственное предприятие заключило договор подряда на монтаж технологического оборудования (за счет бюджетных средств). Подрядчик систематически нарушает сроки, качество выполняемых работ низкое, на объекте постоянные простои из-за отсутствия рабочих или материалов. Заказчик неоднократно направлял подрядчику письменные претензии и уведомления о необходимости устранения нарушений, но ситуация не меняется. Заказчик принял решение расторгнуть договор.

Вопросы к кейсу 5:
1.Является ли описанная ситуация достаточным основанием для одностороннего расторжения договора заказчиком?
2.Каков правильный порядок одностороннего расторжения договора по инициативе заказчика в данной ситуации? Какие документы необходимо оформить?

Кейс 6: Заключен договор подряда на строительство небольшого вспомогательного сооружения (за счет собственных средств) по неизменной договорной (контрактной) цене. В ходе исполнения договора подрядчик обратился к заказчику с просьбой увеличить стоимость работ в связи с существенным ростом цен на строительные материалы, который произошел после заключения договора и делает выполнение работ по первоначальной цене нерентабельным для подрядчика.

Вопросы к кейсу 6:
1.Обязан ли заказчик соглашаться на увеличение стоимости работ по требованию подрядчика в данной ситуации?
2.При каких условиях возможно изменение неизменной договорной (контрактной) цены в строительстве?
3.Какие варианты действий есть у заказчика, если он не согласен на увеличение цены, но заинтересован в завершении строительства именно этим подрядчиком?

Кейс 7: По результатам государственной закупки заключен договор подряда на осуществление работ по текущему ремонту, а также проведена процедура государственной закупки, по результатам которой заключен договор на осуществление технического надзора (далее — технадзор) за текущим ремонтом на объекте. В ходе выполнения работ были выявлены дополнительные работы и возникла необходимость в заключении дополнительного соглашения к договору подряда об увеличении стоимости работ и сроков их выполнения.
Нужно ли вносить изменения в договор на осуществление технадзора и если да, то какие?

Ответы на вопросы. Рекомендации