Блок 2. Практические рекомендации по применению норм ГК.Разбор примеров из судебной практики
Спикер: Елена Машонская, юрист, партнер ООО «Арцингер Лигал»
1.Предварительный договор (ч. 2 п. 1 ст. 399 ГК) и договоры под условием: важные изменения. Новые подходы к определению и применению предварительных договоров. Изменения в регулировании договоров под условием. Последствия неисполнения предварительного договора. Разбор кейсов.
2.Практическое применение ст. 4012 «Заверения в обстоятельствах» ГК в различных договорных ситуациях в сфере строительства. Обзор практики применения российскими судами ст. 431.2 ГК РФ о заверениях об обстоятельствах.
3.Переговоры о заключении договора (ст. 4041 ГК). Права и обязанности сторон на стадии переговоров. Ответственность за нарушение принципа добросовестности при переговорах. Прекращение переговоров. Обзор практики применения российскими судами ст. 434.1 ГК РФ о переговорах о заключении договора. Анализ положений о переговорах и их влиянии на заключение договоров строительного подряда. Рекомендации по ведению переговоров.
4.Заключение договора по результатам проведения торгов: что изменилось (ст. 417 ГК).
5.Как выбрать способ исполнения: альтернативные (ст. 301 ГК) и факультативные (ст. 3011 ГК) обязательства. Новые правила и их применение, особенности, риски, способы защиты нарушенных прав.
6. Рассмотрение кейсов
Кейс 1: Заключен предварительный договор на строительство логистического центра, по которому:
1. Предмет договора – «Строительство логистического центра согласно проектной документации, которая будет разработана Подрядчиком после заключения основного договора».
2. Ориентировочная стоимость строительства – Х руб., с указанием, что окончательная стоимость будет определена после разработки проектной документации и согласования с заказчиком.
3. Срок заключения основного договора – 15 января 2025 г.
4. Начало строительных работ – 1 апреля 2025 г.
5. Гарантийный взнос – 10 % от ориентировочной стоимости строительства.
6. Особые условия – «Подрядчик обязуется получить все необходимые разрешительные документы для строительства».
К 15 января 2025 г. основной договор не был заключен, поскольку:
-заказчик потребовал снижения стоимости строительства на 5 %, ссылаясь на изменение рыночной конъюнктуры и снижение цен на некоторые строительные материалы;
-подрядчик отказался от предложения подрядчика, поскольку получение всех необходимых разрешительных документов заняло больше времени, чем планировалось, и изменение стоимости невозможно, так как это повлияет на качество и сроки строительства. Кроме того, подрядчик уже понес затраты на разработку предварительного проекта.
Вопросы к кейсу 1:
1. Имеет ли право заказчик требовать снижения стоимости строительства, ссылаясь на изменение рыночной конъюнктуры? Какие факторы следует учитывать при оценке обоснованности такого требования?
2. Имеет ли право подрядчик отказаться от заключения основного договора в связи с задержкой получения разрешительных документов? Является ли это существенным нарушением предварительного договора?
3. Подлежит ли возврату гарантийный взнос заказчику? В каком размере и при каких условиях?Какие факторы следует учитывать при принятии решения о возврате?
4. Может ли какая-либо из сторон требовать компенсации упущенной выгоды? Какие доказательства необходимо представить для обоснования таких требований? Как оценить размер упущенной выгоды в данном случае?
5. Как бы изменилась ситуация, если бы в предварительном договоре был указан механизм корректировки стоимости строительства в зависимости от изменения цен на строительные материалы?
6. Какие пункты следовало бы включить в предварительный договор для минимизации рисков каждой из сторон (с точки зрения как заказчика, так и подрядчика, учитывая специфику строительства крупных объектов)?
7. Предположим, что подрядчик начал разработку проектной документации до заключения основного договора. Как это повлияет на права и обязанности сторон?
8. Если бы в предварительном договоре был пункт о том, что стороны обязуются провести переговоры о способах урегулирования возникших разногласий до принятия решения об отказе от заключения основного договора, изменило ли бы это ситуацию?
Кейс 2: Заключен договор строительного подряда на реконструкцию промышленного здания. В договоре указано, что подрядчик гарантирует завершение работ в срок до 30 июня 2024 г. и обеспечение соответствия реконструированного здания всем необходимым техническим регламентам и нормам безопасности. Подрядчик письменно заверил заказчика, что обладает необходимым опытом и квалификацией для выполнения работ подобного масштаба и сложности, а также что все необходимые материалы будут приобретены у проверенных поставщиков, гарантирующих высокое качество.
В процессе реконструкции выяснилось, что несущие конструкции здания находятся в худшем состоянии, чем было указано в предоставленной заказчиком проектной документации, и требуют более дорогостоящего и длительного ремонта, чем предполагалось изначально. Подрядчик, опираясь на свои заверения о наличии необходимого опыта, предложил заказчику решение, включающее усиление несущих конструкций с использованием специальных материалов. Однако эти материалы оказались недостаточно качественными, что привело к дополнительным задержкам и расходам. В итоге реконструкция завершилась только 31 декабря 2024 г. Качество выполненных работ также оказалось ниже заявленного, что выявила экспертиза.
Вопросы к кейсу 2:
1. Являются ли заверения подрядчика о наличии необходимого опыта и квалификации, а также о качестве используемых материалов заверениями в обстоятельствах в смысле ст. 4012 «Заверения в обстоятельствах» ГК?
2. Может ли заказчик привлечь подрядчика к ответственности за ненадлежащее исполнение договора, ссылаясь на заверения в обстоятельствах? Какие доказательства ему необходимо представить?
3. Как суд будет оценивать достоверность утверждений подрядчика о качестве материалов и соответствии выполненных работ техническим регламентам? Какую роль сыграет экспертиза?
4. Влияет ли на ответственность подрядчика тот факт, что несоответствие состояния несущих конструкций было указано в проектной документации заказчика, хотя и не в полной мере?
5. Может ли заказчик требовать возмещения убытков, связанных с просрочкой и некачественным выполнением работ, превышающих сумму неустойки, предусмотренной договором?
6. Какие последствия для подрядчика может иметь несоответствие качества материалов заявленным параметрам? Если бы подрядчик предоставил заказчику письменные гарантии от поставщиков материалов, изменило ли бы это ситуацию?
7. Какие дополнительные действия мог бы предпринять заказчик для минимизации рисков, связанных с заверениями в обстоятельствах со стороны подрядчика?
8. Какие пункты следует добавить в договор подряда для предотвращения подобных споров, связанных с заверениями в обстоятельствах и качеством материалов? Как нужно формулировать эти пункты, чтобы избежать неоднозначного толкования?
9. Может ли подрядчик предъявить встречный иск к заказчику, например, о возмещении дополнительных расходов, связанных с неточностью проектной документации? Какие доказательства ему необходимо представить?