1. Изменения в части обязательств по договорам аренды.
Запрет на привязку валюты станет бессрочным?

2. Рекомендации, если арендодатель успел направить арендатору уведомление и допсоглашение к договору об установлении валютного эквивалента до опубликования данного Закона.

1. Чек-лист «Проверка документов перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости».
2. Существенные и иные условия договора аренды.
3. Условия договора:

• арендная ставка: выбираем выгодное условие (процент от оборота, фиксированная ставка и др.). Как часто можно менять арендную ставку? Автоматическое изменение арендной ставки: преимущества и недостатки;
• механизмы установления и пересмотра арендной платы за пользование недвижимым имуществом;
• альтернативные формы оплаты арендных платежей;
• обеспечительный платеж в договоре аренды;
• эксплуатационные и коммунальные услуги;
• обязанности сторон по содержанию арендованного имущества;
• капремонт и неотделимые улучшения;
• выявление недостатков арендуемой недвижимости: какие варианты действий для арендодателя/арендатора нужно прописать в договоре;
• распределение рисков между арендодателем и арендатором при случайной гибели или повреждении объекта аренды;
• ответственность сторон: убытки, неустойка, неосновательное обогащение.

4.Смешанный договор (аренда + эксплуатационные услуги).
5.Разбор кейсов.

Кейс 1: Арендодатель заключил со сторонней организацией договор на выполнение текущего ремонта (ремонт кровли, фасада и отдельных помещений капитального строения). По условиям договора аренды арендатор принял на себя обязательства «производить за свой счет текущий ремонт имущества либо возмещать арендодателю расходы, связанные с его проведением, а также пропорционально занимаемым площадям принимать участие: в текущем ремонте площадей общего пользования, в благоустройстве прилегающей территории, ремонте фасадов и кровли здания, в котором размещается имущество, путем возмещения расходов арендодателя». Затраты, которые понес арендодатель, согласно подп. 2.8 п. 2, абз. 7 ч. 1 п. 4 Положения о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433 (далее – Положение № 433), а также согласно условиям договора аренды необходимо перевыставить на арендатора. Однако арендодатель принял решение взять все затраты по выполнению ремонта на себя. Правомерно ли такое решение? Необходимо ли дополнительным соглашением внести в договор аренды корректировки в части возмещения арендатором данных затрат?

Кейс 2: Возможна ли такая формулировка в договоре: «В аренду могут передаваться любые части складского помещения в капитальном строении в пределах определенной в пункте 1.1 площади»?

Кейс 3: При аренде офисных помещений государственной формы собственности арендодатель вменяет в обязанность арендатору возмещение затрат на капитальный ремонт (в соответствии с Положением № 433). Статьей 587 ГК эта обязанность возложена на арендодателя. Правомерны ли требования арендодателя?

Кейс 4: Чтобы обеспечить исполнение обязательств со стороны арендатора, в договоре аренды указан такой пункт: «Арендодатель имеет право без предупреждения при неуплате или просрочке в уплате Арендатором каких-либо платежей (арендной платы, коммунальных услуг или любых иных сумм, подлежащих уплате в рамках договора) более чем на 20 календарных дней прекратить доступ Арендатора в Объект и отключить электроэнергию. Блокирование Объекта подлежит немедленному снятию после предъявления Арендатором документов, подтверждающих полное погашение имеющейся задолженности по арендной плате и иным платежам». Правомерно ли данное условие?

1. Истечение срока и расторжение договора аренды.
2. Реализация права на односторонний отказ от исполнения договора: проблемные вопросы (правильная формулировка в договоре, штраф за отказ – возможен или нет?).
3. Расторжение договора в судебном порядке.
4. Пользование имуществом и взыскание арендной платы после прекращения действия договора аренды.
5. Освобождение имущества: обязанности арендатора и права арендодателя.
6. Разбор кейсов.

Кейс 1: Срок действия договора аренды истек, арендатор исчез, не подписав передаточный акт, на звонки не отвечает. В помещении находится имущество арендатора. Как поступить арендодателю с этим имуществом при наличии долгов по аренде у арендатора? Что делать с данным имуществом, если передаточный акт подписан, у арендатора отсутствует задолженность по арендным платежам, но имущество не вывозится?

Кейс 2: Правомерно ли в договоре аренды предусмотреть следующее условие: «Любое имущество, которое оставлено Арендатором в Объекте по истечении срока возврата Объекта, признается оставленным для целей вывоза и/или утилизации Арендодателем, без обязательства со стороны Арендодателя выплачивать Арендатору какие-либо компенсации за имущество, вывезенное из Объекта по истечении срока возврата Объекта»?

Рассмотрим обстоятельства судебных дел и решения судов по ставке в евро с 01.01.2024.