Есть вопросы?
Закажите обратный звонок!
Закажите обратный звонок!
Или звоните по тел.:
+375 (29) 896-76-10
Онлайн-семинар
«Аренда: чек-лист по проверке договора и разбор кейсов»
«Аренда: чек-лист по проверке договора и разбор кейсов»
Дата: 26 декабря 2024 г.
Продолжительность: 3 часа
Стоимость: 150 BYN
Продолжительность: 3 часа
Стоимость: 150 BYN
К сожалению, универсальной «таблетки» от того, чтобы не судиться с арендаторами, не существует.
Но юристы точно знают, что чем больше вопросов было оговорено и решено «на берегу», то есть до момента
заключения договора аренды, тем меньше проблем возникает при его исполнении.
Видеозапись будет полезна:
- арендодателям: для минимизации рисков и повышения эффективности управления арендным имуществом;
- арендаторам: для защиты своих прав и интересов при заключении и исполнении договора аренды;
- юристам и специалистам: для расширения знаний в области арендных правоотношений.
Вы узнаете:
- как правильно составить договор аренды: какие пункты обязательно должны быть включены, а какие – лучше исключить;
- как определить ответственность сторон: кто отвечает за ремонт, коммунальные платежи и другие нюансы;
- как избежать споров о качестве имущества: какие условия прописать в договоре, чтобы обезопасить себя от претензий;
- как защитить свои права в случае нарушения договора: важные моменты, на которые стоит обратить внимание.
Программа:
Блок 1. Практикум «Составление договора аренды»
Спикер - Артем Обухов, директор ООО «Ренессанс Лизинг», третейский судья постоянно действующего третейского суда «Лизинговая арбитражная палата», до 2020 г. ‒ начальник отдела правовой и кадровой работы СООО «Галерея Концепт», осуществляющего эксплуатацию ТРЦ Galleria Minsk и гостиницы DoubleTree by Hilton Minsk.
1. Чек-лист «Проверка документов перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости».
2. Существенные и иные условия договора аренды.
3. Условия договора:
Дополнительные вопросы к блоку 1
1. Подпункт 2 п. 2 ст. 585 ГК предусматривает возможность установить в договоре сумму арендной платы в процентах от дохода арендатора. Как необходимо подтверждать данный доход?
2.Арендодатель заключил со сторонней организацией договор на выполнение текущего ремонта (ремонт кровли, фасада и отдельных помещений капитального строения). По условиям договора аренды арендатор принял на себя обязательства «производить за свой счет текущий ремонт имущества либо возмещать арендодателю расходы, связанные с его проведением, а также пропорционально занимаемым площадям принимать участие: в текущем ремонте площадей общего пользования, в благоустройстве прилегающей территории, ремонте фасадов и кровли здания, в котором размещается имущество, путем возмещения расходов арендодателя».
Затраты, которые понес арендодатель, согласно подп. 2.8 п. 2, абз. 7 ч. 1 п. 4 Положения № 433, а также согласно условиям договора аренды необходимо перевыставить на арендатора. Однако арендодатель принял решение взять все затраты по выполнению ремонта на себя.
Правомерно ли такое решение? Необходимо ли дополнительным соглашением внести в договор аренды корректировки в части возмещения арендатором данных затрат?
3.Можно ли сдавать в аренду конструктивный элемент здания — часть внешней наружной стены здания торгового комплекса для размещения арендатором рекламной продукции? Если да, то как правильно сформулировать условие об этом в договоре аренды?
4.Возможна ли такая формулировка: «В аренду могут передаваться любые части складского помещения в капитальном строении, в пределах определенной в пункте 1.1 площади»?
5.При аренде офисных помещений государственной формы собственности арендодатель вменяет в обязанность арендатору возмещение затрат на капитальный ремонт (в соответствии с Положением о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433). Статьей 587 ГК эта обязанность возложена на арендодателя. Правомерны ли требования арендодателя?
6.Согласно Указу Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 № 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма жилых и нежилых помещений, машино-мест» договоры аренды нежилых помещений, в которых арендодателем является физическое лицо, подлежат регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе.
Какие последствия для арендатора может иметь невыполнение требования о регистрации договора? Может ли быть договор аренды признан ничтожным как не соответствующий требованиям законодательства?
7.Можно ли предусмотреть в договоре аренды запрет для арендатора на передачу своих прав и обязанностей по договору в случае его реорганизации (например, при выделении нового юридического лица)?
8.Можно ли предусмотреть в договоре аренды возможность арендодателя ограничить арендатору доступ к помещению на период просроченного платежа по аренде? Как в таком случае будет начисляться арендная плата за этот период?
9.Обязан ли арендодатель обеспечивать работоспособное функционирование системы отопления и поддерживать соответствующий нормам температурный режим в помещениях? Если да, то на какие НПА можно сослаться в претензионном письме арендодателю, если он не соблюдает данную обязанность?
10.Чтобы обеспечить исполнение обязательств со стороны арендатора, в договоре аренды указан такой пункт: «Арендодатель имеет право без предупреждения при неуплате или просрочке в уплате Арендатором каких-либо платежей (арендной платы, коммунальных услуг или любых иных сумм, подлежащих уплате в рамках договора) более чем на 20 календарных дней прекратить доступ Арендатора в Объект и отключить электроэнергию. Блокирование Объекта подлежит немедленному снятию после предъявления Арендатором документов, подтверждающих полное погашение имеющейся задолженности по арендной плате и иным платежам». Правомерно ли данное условие?
2. Существенные и иные условия договора аренды.
3. Условия договора:
- арендная ставка: выбираем выгодное условие (процент от оборота, фиксированная ставка и др.). Как часто можно менять арендную ставку? Автоматическое изменение арендной ставки: преимущества и недостатки;
- механизмы установления и пересмотра арендной платы за пользование недвижимым имуществом;
- альтернативные формы оплаты арендных платежей;
- обеспечительный платеж в договоре аренды;
- эксплуатационные и коммунальные услуги;
- обязанности сторон по содержанию арендованного имущества;
- капремонт и неотделимые улучшения;
- выявление недостатков арендуемой недвижимости: какие варианты действий для арендодателя/арендатора нужно прописать в договоре;
- распределение рисков между арендодателем и арендатором при случайной гибели или повреждении объекта аренды;
- ответственность сторон: убытки, неустойка, неосновательное обогащение.
Дополнительные вопросы к блоку 1
1. Подпункт 2 п. 2 ст. 585 ГК предусматривает возможность установить в договоре сумму арендной платы в процентах от дохода арендатора. Как необходимо подтверждать данный доход?
2.Арендодатель заключил со сторонней организацией договор на выполнение текущего ремонта (ремонт кровли, фасада и отдельных помещений капитального строения). По условиям договора аренды арендатор принял на себя обязательства «производить за свой счет текущий ремонт имущества либо возмещать арендодателю расходы, связанные с его проведением, а также пропорционально занимаемым площадям принимать участие: в текущем ремонте площадей общего пользования, в благоустройстве прилегающей территории, ремонте фасадов и кровли здания, в котором размещается имущество, путем возмещения расходов арендодателя».
Затраты, которые понес арендодатель, согласно подп. 2.8 п. 2, абз. 7 ч. 1 п. 4 Положения № 433, а также согласно условиям договора аренды необходимо перевыставить на арендатора. Однако арендодатель принял решение взять все затраты по выполнению ремонта на себя.
Правомерно ли такое решение? Необходимо ли дополнительным соглашением внести в договор аренды корректировки в части возмещения арендатором данных затрат?
3.Можно ли сдавать в аренду конструктивный элемент здания — часть внешней наружной стены здания торгового комплекса для размещения арендатором рекламной продукции? Если да, то как правильно сформулировать условие об этом в договоре аренды?
4.Возможна ли такая формулировка: «В аренду могут передаваться любые части складского помещения в капитальном строении, в пределах определенной в пункте 1.1 площади»?
5.При аренде офисных помещений государственной формы собственности арендодатель вменяет в обязанность арендатору возмещение затрат на капитальный ремонт (в соответствии с Положением о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433). Статьей 587 ГК эта обязанность возложена на арендодателя. Правомерны ли требования арендодателя?
6.Согласно Указу Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 № 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма жилых и нежилых помещений, машино-мест» договоры аренды нежилых помещений, в которых арендодателем является физическое лицо, подлежат регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе.
Какие последствия для арендатора может иметь невыполнение требования о регистрации договора? Может ли быть договор аренды признан ничтожным как не соответствующий требованиям законодательства?
7.Можно ли предусмотреть в договоре аренды запрет для арендатора на передачу своих прав и обязанностей по договору в случае его реорганизации (например, при выделении нового юридического лица)?
8.Можно ли предусмотреть в договоре аренды возможность арендодателя ограничить арендатору доступ к помещению на период просроченного платежа по аренде? Как в таком случае будет начисляться арендная плата за этот период?
9.Обязан ли арендодатель обеспечивать работоспособное функционирование системы отопления и поддерживать соответствующий нормам температурный режим в помещениях? Если да, то на какие НПА можно сослаться в претензионном письме арендодателю, если он не соблюдает данную обязанность?
10.Чтобы обеспечить исполнение обязательств со стороны арендатора, в договоре аренды указан такой пункт: «Арендодатель имеет право без предупреждения при неуплате или просрочке в уплате Арендатором каких-либо платежей (арендной платы, коммунальных услуг или любых иных сумм, подлежащих уплате в рамках договора) более чем на 20 календарных дней прекратить доступ Арендатора в Объект и отключить электроэнергию. Блокирование Объекта подлежит немедленному снятию после предъявления Арендатором документов, подтверждающих полное погашение имеющейся задолженности по арендной плате и иным платежам». Правомерно ли данное условие?
Блок 2. Прекращение договора аренды
Спикер – Кристина Подрезёнок, адвокат Минской областной специализированной юридической консультации по правовому сопровождению бизнеса.
1.Истечение срока и расторжение договора аренды.
2.Реализация права на односторонний отказ от исполнения договора: проблемные вопросы (правильная формулировка в договоре, штраф за отказ – возможен или нет?).
3.Расторжение договора в судебном порядке.
4.Пользование имуществом и взыскание арендной платы после прекращения действия договора аренды.
5.Освобождение имущества: обязанности арендатора и права арендодателя.
Дополнительные вопросы к блоку 2
1.Как понудить арендодателя принять помещение из аренды? Возможно ли в судебном порядке установить факт прекращения договора аренды в связи с односторонним отказом арендатора от договора? Какое требование заявлять?
2.Срок действия договора аренды истек, арендатор исчез, не подписав передаточный акт, на звонки не отвечает. В помещении находится имущество арендатора. Как в таком случае поступить арендодателю с этим имуществом при наличии долгов по аренде у арендатора? Что делать с данным имуществом, если передаточный акт подписан, у арендатора отсутствует задолженность по арендным платежам, но имущество не вывозится?
Правомерно ли в договоре аренды предусмотреть следующее условие:
«Любое имущество, которое оставлено Арендатором в Объекте по истечении срока возврата Объекта, признается оставленным для целей вывоза и/или утилизации Арендодателем, без обязательства со стороны Арендодателя выплачивать Арендатору какие-либо компенсации за имущество, вывезенное из Объекта по истечении срока возврата Объекта»?
2.Реализация права на односторонний отказ от исполнения договора: проблемные вопросы (правильная формулировка в договоре, штраф за отказ – возможен или нет?).
3.Расторжение договора в судебном порядке.
4.Пользование имуществом и взыскание арендной платы после прекращения действия договора аренды.
5.Освобождение имущества: обязанности арендатора и права арендодателя.
Дополнительные вопросы к блоку 2
1.Как понудить арендодателя принять помещение из аренды? Возможно ли в судебном порядке установить факт прекращения договора аренды в связи с односторонним отказом арендатора от договора? Какое требование заявлять?
2.Срок действия договора аренды истек, арендатор исчез, не подписав передаточный акт, на звонки не отвечает. В помещении находится имущество арендатора. Как в таком случае поступить арендодателю с этим имуществом при наличии долгов по аренде у арендатора? Что делать с данным имуществом, если передаточный акт подписан, у арендатора отсутствует задолженность по арендным платежам, но имущество не вывозится?
Правомерно ли в договоре аренды предусмотреть следующее условие:
«Любое имущество, которое оставлено Арендатором в Объекте по истечении срока возврата Объекта, признается оставленным для целей вывоза и/или утилизации Арендодателем, без обязательства со стороны Арендодателя выплачивать Арендатору какие-либо компенсации за имущество, вывезенное из Объекта по истечении срока возврата Объекта»?
Тренды судебной практики: споры, связанные с запретом привязки арендной платы к курсу иностранной валюты
Спикер – Кристина Подрезёнок, адвокат Минской областной специализированной юридической консультации по правовому сопровождению бизнеса.
Рассмотрим обстоятельства судебных дел и решения судов по ставке в евро с 01.01.2024.
Программа мероприятия разработана сотрудником ООО «Информационное правовое агентство Гревцова», является объектом авторского права и охраняется Законом Республики Беларусь «Об авторском праве и смежных правах». Любое использование программы мероприятия в коммерческих и некоммерческих целях, в том числе копирование, распространение, создание производных объектов, возможно только с письменного разрешения ООО «Информационное правовое агентство Гревцова».
Наши контакты